物件名：晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー
お勧め理由：
築２２年と少し古めですが、安心R住宅取得のリノベーションマンションです。
保育園、小学校、中学校に隣接
隣接の晴海トリトンスクエアの中にスーパー、飲食店、病院,、ATMなど多数
中庭が広く、隣のトリトンスクエアの公園も素敵
マイナスポイント：
駅まで月島駅徒歩７分ｍ勝どき駅徒歩９分と少し遠いがバス便が多い
（将来BRTが運航予定
デスポーザーが付いていない
各階ゴミ置き場がない
検討方法：販売図面
SOLD OUTの為、非公開
SelFinの全国マンションDB：マンション名を入力
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー
物件概要
「マンション偏差値」
マンション偏差値６４ 中央区ランキング６６位（968物件中） 月島駅ランキング30位（182物件中）
「推定売却価格」
６，５３０万円（308.5万円/坪）から６，９３４万円（327.6万円/坪）
「過去の販売履歴」過去の相場一覧から2020年５月の金額を抽出
2020年5月 ７階 2SLDK 南西 69.86㎡ 販売価格５，２８０万円
2020年5月 16階 2SLDK 北西 69.86㎡ 販売価格５，６８０万円
「過去の販売相場」過去の相場一覧から2020年7月現在の平均金額を抽出
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー 約３１０万円/坪 中央区晴海全体 約３６０万円/坪
中央区全体 約３４０万円/坪 月島全体 約３５５万円/坪
「過去の賃料相場」過去の相場一覧から2020年7月現在の平均金額を抽出
中央区晴海の賃料相場 約13,000円/坪 中央区の賃料相場 約12,800円/坪
月島の賃料相場 約12,400円/坪
SelFinで自動出力か物件URLから診断します。
（画像参照）
Se;Finの評価は６，５３０万円～６，９３４万円と2020年５月の売出価格５，６８０万円と１，０００万円近い差があり、賃料もそうですが、これは１６階と４６階の差です、やはりタワーマンションは眺望が一番価格も上層階ほど高くなります。
今回の販売価格の７，２８０万円（３４４万円/坪）も高めです。
評価より高めなのに、なぜお勧めなのか？
もう一つの理由はSelFinの評価はリノベーション費用を入れてません。
通常、内装、キッチン、浴室、洗面所、トイレ、電気温水器を交換すると、㎡７万円～１０万円位かかります。
約７０㎡とすると４９０万円～７００万円のリノベーション費用が掛かります。
自分で６，５３０万円位の中古マンションをリノベーションしても、今の販売価格位にはなります。
ここでの注意点はR１と安心R住宅の瑕疵保証があると言うことです。
これは購入後何年先に販売する時に品質の裏付けにもなり、査定価格アップ要因にもなります。
想定賃料 専有面積２１坪✖１６，０００円＝３３６，０００円（管理費込）
年間賃料収入 ４，０３２，０００円 表面利回 5.5％
ローン想定が３５年 金利1.11％ 頭金６００万円 月々の返済額の目安１７７，６３８円
自分で安い中古マンションを見つけ自分の好きなリノベーションも確かに素敵です。
でも再販を考えた時、もし何か不具合が見つかった時の保証などを考えた時、私はリノベーションが済んだ保障付の中古マンションをお勧めします。
この物件を見てお勧めに掲載しようと思ってましたが、お盆休みで先延ばししてましたら、
今日買付が入りました。やはり良い物件は足が速いですね